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  • 百家中小開發商宣告破產,多家上市房企發債欲避寒

    第一財經  2020/02/28

    多家上市房企發行的債券利率跌破3.5%。

    新冠疫情發生后,大量售樓部關閉、房地產項目停工,多家房企或選擇開啟線上購房平臺蓄客,或實施通過定金抵房款、推薦購房、特價房等形式提供變相降價和折扣的促銷策略,更有房企多舉并行,改變運營策略的同時通過發債補充流動性。

    疫情之下,不可避免的出現了兩極分化。久久未能回歸正常營業的企業里,有的堅持了下來,有的則宣告停擺。

    上市房企齊發債

    房企債券利率持續走低,多家上市房企發行的債券利率跌破3.5%。

    以電子城(600658.SH)為例,最新公告顯示,公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期) 票面利率為3.35%,發行規模不超過人民幣8億元,債券期限為3年,起息日為2020年2月27日。

    據悉,電子城本期公司債券募集資金扣除發行費用后,擬將不超過5億元的募集資金用于償還公司借款,具體為償還發行人委托貸款,該筆委托貸款本金為7億元,委托人為發行人控股股東北京電子控股有限責任公司。

    2月24日,保利地產(600048.SH)也公布,公司于2020年2月21日成功發行2020年度第一期中期票據(永續中票),簡稱2020保利發展MTN001,代碼102000152,期限3+N年,實際發行總額9億元,發行利率3.39%(發行日1年SHIBOR+0.6300%),起息日為2020年2月24日。

    第一財經記者梳理發現,除電子城和保利地產外,還有多家上市房企也于近日發行債券用以補充流動性。

    2月25日晚間,金科股份(000656.SZ)也發布2020 年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)在深圳證券交易所上市的公告。本次發行總額共23億元,品種一為3年期6%利率19億元,品種二為6.3%利率5年期4億元,債券將于2月26日上市。

    2月24日,美的置業(03990.HK)也發行了一筆四年期的公司債券,發行規模為14.4億元,票面利率為4%。該票面利率不僅是美的置業發債歷史新低,同時創下2017年以來同期限民營房企債券最低利率。

    金地集團(600383.SH)則是于2月20日完成了2020年度第一期超短期融資券10億元人民幣的發行(“20金地SCP001”),發行期限為270天,發行利率為2.83%,到期一次還本付息。

    上市公司發債僅是冰山一角,房企境外發債早已“風生水起”。

    據中國指數院的統計,今年1月以來,房企發行的債券以美元債為主,僅1月份就累計發行了43筆美元債。Wind統計顯示,2020年以來,房企境內外發債規模已達1848.69億元(國內413.80億元,海外1434.89億元),超過2019年同期規模。

    緣何多家地產企業大舉發債“搶”資金,甚至貼下限發行?顯然,房企確實“缺錢”了。當前市場環境下,房地產公司銷售停滯、資金回流受阻、施工無法繼續等情況都還在未能順利解決。中信證券在研報表示,新冠疫情對房企經營造成了全方位的影響。

    拿地方面,春節過后的土地一級市場仍處于停滯狀態,成交土地數量遠低于歷史平均水平,主要是因為部分地區推遲了土地拍賣,且房企由于銷售遇阻,短期內流動性不同程度地緊張,對于拿地保持觀望態度。而在施工方面,各地復工進度不一,目前異地職員返工率可能僅為30%,對于地產施工而言同樣會造成拖累。銷售方面,疫情沖擊下多數售樓處暫停開放,且人員流動急劇減少,2月銷售數據料將明顯下跌,且當前尚未出現明顯的反彈跡象。

    招商證券固收團隊研究顯示,近期新債認購全靠“搶”。不僅認購倍數高企,例如,20浙能源SCP006為3.44倍;同時,投標上限價差再次走闊,打開認購下限的個券占比繼續提升。

    此外也有觀點表示,疫情打亂了債券發行節奏,債券發行變緩、供給減少,債市再次出現較為明顯的“資產荒”。雖然近期房企受挫,但地產債一二級市場表現火熱,與短期基本面弱化相背離,原因既包括政策預期的提前計價,也包括資產荒下地產債較好的性價比,但核心原因在于中長期內地產基本面并未因疫情而邊際弱化。

    兩級分化明顯

    2月26日,在部分銀行出現房貸邊際放松之后,房地產板塊迎來久違上漲,陽光城、金地集團、金科股份、中交地產、保利地產等集體走強。恒生十二個行業板塊中,僅有地產建筑板塊逆市漲0.46%,其余全部下跌。

    方正證券夏亦豐分析,今年房企的融資環境預計邊際寬松。下半年可能是一個拿地的窗口期。整體來看,目前地產板塊只是修復了疫情帶來的沖擊。

    行業整體的不俗表現無法掩蓋內部的分化。本地剛需盤雖會推遲但不會缺席,尤其是一二線城市。但對于三四線返鄉置業需求,是否在年內能夠回補卻不好判斷。低線城市布局較多的房企不容樂觀。

    房企已經出現以價換量的情況,尤其三四線,存在極大削弱后期全局銷量韌性的可能。新房方面,2月至今,36城整體銷量同比增速較1月明顯下降,部分城市雖有復工但房地產銷售基本停滯,三四線城市相對更差。

    國泰君安曾通過貨幣資金/(剛性費用+短期有息負債)這一指標,假定房企銷售停滯,進行極限壓力測試。再次測試下,大多數房企資產厚度情況良好,在疫情沖擊下有“驚”無“險”。但同時,尾部有7.7%的樣本房企支撐時長在一個季度以內,20.2%的樣本房企支撐時長在半年以內。目前海外疫情爆發背景下,如果疫情持續時間拉長,將加大這些房企風險暴露的可能性。

    人民法院公告網顯示,2020年初至今不到60天內,全國已有超過百家房企宣告破產,有數日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中,不少房企都是二三線城市里的中小型開發企業。

    中信證券認為,疫情過后土地供應質量和數量料將提升,而中小房企重心會放在回款,因此預計土地投標參與方將減少,溢價率將降低,龍頭房企會迎來補充貨值、拉開差距的良機。

    2月21日,央行召開2020年金融市場工作電視電話會議,提出了2020年金融市場業務條線的6個重點工作,其中第二點提出:保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。

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